Подводные камни кредитов под залог недвижимости

Подводные камни при взятии кредита под залог недвижимости

Под залог Под залог недвижимости

При выборе программы кредитования заемщики обычно обращают внимание только на рекламную % ставку по кредиту. Чем ниже цифра, тем привлекательнее в глазах клиента становится банк. Но низкая % ставка – не показатель экономии: в конечном итоге человек рискует переплатить за массу сборов и даже лишиться единственного залогового жилья.

Кредит под залог: подводные камни

В первую очередь кредит под залог квартиры/дома/доли в квартире накладывает на недвижимость ограничения. До тех пор, пока долг полностью не выплачен, человек не вправе продать объект, обменять его, передать по договору дарственной, сдать в аренду. Ремонт и перепланировка тоже находятся под большим вопросом.

Проблемы возникают, если залоговая квартира находится в доме, который внезапно решили снести (например, дом получил статус аварийного или был возведен незаконно). Придется договариваться с банком о замене залога по кредиту. Есть риск того, что учреждение потребует досрочного погашения задолженности или потребовать новый залог – к примеру, дачу или земельный участок.

К другим распространенным проблемам относятся следующие.

1. Расходы по оценке недвижимости

Стоимость залогового имущества должна быть равной или превышать сумму кредита – так банк страхует себя от вероятных невыплат. В связи с этим оценка недвижимости – обязательный этап кредитования на крупные суммы. У каждого банка свои расценки на услуги оценщиков. Обычно при оформлении кредита клиент должен заплатить фиксированную сумму в размере 5-6 тысяч.

Если банк требует нотариального оформления сделки, за эту услугу тоже платит клиент.

К дополнительным издержкам относятся оформление свидетельства о собственности с пометкой о заложении квартиры в пользу банка, юридическое сопровождение сделки. Все это накладывает еще 2-3 тысячи рублей сверх первоначальных трат.

2. Большие страховые взносы

В полную стоимость кредита включены и услуги страховых компаний. Их список утвержден банком – самостоятельно выбирать организацию заемщики не вправе.

Стоимость страхования имущества – в пределах 0,4-0,5% от страховой суммы. Страховка от утраты трудоспособности – не менее 1,5%. Есть и другие виды страхования.

К тому же тарифы в течение срока кредитования могут повышаться: нередко первоначальные 2% вырастают до 6% от остатка кредита. Есть несколько факторов, влияющих на тариф организации, – к примеру, возраст застрахованного клиента: по мере выплаты кредита, оформленного на долгий срок, человек становится старше, что влечет за собой риск утраты трудоспособности, потери работы.

3. Занижение банком реальной стоимости имущества

Тем самым учреждение дополнительно страхует себя от рисков потери прибыли. Если заемщик перестанет погашать кредит, то жилье продадут по рыночной стоимости, а разницу направят на оплату процентов, налогов, судебных издержек и прочих расходов.

Минус для заемщика – уменьшение суммы кредита.

Мошеннические схемы при сделках с залоговой недвижимостью

Неблагочестивые организации активно пользуются следующей лазейкой в законе. Заемщиков не могут лишить единственного жилья, но это правило затрагивает только ипотечные квартиры, а не имущество, предоставленное в залог по другим видам кредитования.

Москвич Николай С. вместе с женой, столкнувшись с финансовыми проблемами, решил получить в МФО займ на 200 тысяч рублей. Мужчина лишился работы, поэтому получал в крупных банках отказ, а его супруга была беременна. Для снижения % ставки он предоставил свое жилье и все запрашиваемые документы для залога квартиры.

Поначалу Николаю удавалось вносить платежи в срок и в полном объеме. Но однажды он получил звонок якобы из своей организации с просьбой отложить платеж по техническим неполадкам в МФО. Через несколько дней мужчина обнаружил, что у него сформировалась просрочка, на которую успели набежать внушительные проценты. В МФО же стали утверждать, что подобные звонки они не совершали, никаких технических проблем у них не наблюдалось.

Денег на погашение кредита под залог недвижимости вместе с крупными штрафами стало не хватать. В конечном итоге представители МФО инициировали судебное разбирательство и выселили семью, в которой недавно появился ребенок, на улицу.

Есть и другие мошеннические ловушки, в которые не раз попадали заемщики.

  1. Клиент для оплаты кредита пользуется приложением от финансового учреждения. При очередном платеже он сталкивается с тем, что приложение больше не работает, не принимает платежи, не позволяет обратиться к специалистам через онлайн-чат, а другие возможности перевода средств и связи с сотрудниками отсутствуют. В итоге это приводит к просрочкам и последующим неприятностям.
  2. Представители организации вместо договора займа оформляют дарственную. Так, летом 2018 года в Москве в правоохранительные органы обратились десятки пострадавших от МФО, которая предлагала займы без поручителей – однако клиенты в действительности подписывали дарственную, а не стандартный кредитный договор. О том, что они уже не собственники своего жилья, обманутые узнавали при встрече с новым «владельцем» квартиры. Вместо дарственной мошенники могут подсунуть договор купли-продажи.

Пострадавшие от откровенно мошеннических схем могут обратиться напрямую в суд и оспорить проведенную сделку. Однако о своих законных правах знают не все.

Как предотвратить неприятные последствия?

  1. Договор с банком содержит все условия, касающиеся кредитования. При изучении документа нужно обратить внимание на комиссии и дополнительные платежи, страховку, юридическое и нотариальное сопровождение, особенности организации продажи залогового объекта при неуплате кредита.
  2. При обращении в МФО нужно проверить, входит ли организация в реестр Центробанка. Если нет, то она не подчиняется законам рынка и может устанавливать необоснованно завышенные даже для МФО проценты, увеличивать их по собственному усмотрению, продавать долги и залоговое имущество при возникновении малейших просрочек.
  3. Собственникам жилья рекомендуется подать в Росреестр заявление о невозможности проведения юридических действий с их недвижимостью без их непосредственного участия. Если мошенники попытаются обходными путями переписать квартиру на подставного человека, то у них ничего не выйдет.
  4. При возникновении проблем с сомнительными банками и МФО можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор, ЦБ РФ. Полиция откажет в возбуждении уголовного дела, поскольку именно прокуратура разбирает связанные с мошенничеством дела.

Практика показывает, что освещение таких проблем в СМИ тоже позволяет пострадавшим лицам защитить свои имущественные права.

Заемщик рискует столкнуться при оформлении и погашении кредита под залог недвижимости с минусами и проблемами. Но их можно избежать, если внимательно читать условия кредитного договора и обращаться только в проверенные банковские учреждения. При возникновении проблем нужно направить заявление в прокуратуру, Роспотребнадзор или в суд.

1 thought on “Подводные камни при взятии кредита под залог недвижимости

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *